Pourriez-vous m’indiquer les références des textes de lois/règlementations (en France) touchant aux cas/situations suivants : fausse déclaration devant notaire(destinée à cacher de gros problèmes de voisinage : nuisances sonores) afin de vendre une maison entre particuliers ET recours possibles pour les personnes ayant achetées la maison (c’est à dire mon mari et moi-même). Vous remerciant par avance, Cordialement,

Réponse apportée le 03/06/2013  par PARIS Bpi – Actualité, Art moderne, Art contemporain, Presse

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Informations trouvées sur le blog de Maître Kremer.

Vices cachés et clause de non-garantie immobilière :
Les clauses de non-garantie en matière de ventes immobilières sont systématiquement incluses par les Notaires dans les actes de vente quel que soit le statut du Vendeur, qu’il soit ou non un « professionnel de l’immobilier ».
Pourtant la non-garantie des vices cachés,est particulièrement dommageable pour l’acquéreur profanne; or elle est susceptible d’application lorsque le vendeur de l’appartement de la maison ou de l’immeuble, n’est pas un « professionnel de l’immobilier ».
La définition d’un tel professionnel est donc essentielle pour l’application de la non-garantie, c’est un problème juridique qui se pose journellement et dans toutes les ventes immobilières.
Pourtant il n’existe aucun texte définissant les critères du vendeur professionnel qui vend et achète des immeubles habituellement. C’est la jurisprudence qui, par touches successives définit, qui est, et surtout qui n’est pas un professionnel de l’immobilier.
Seul le non-professionnel est admis au bénéfice, contre l’acquéreur, du droit de non – garantie des vices cachés de la chose vendue.
Est-ce que tous ceux qui vendent et achètent habituellement des immeubles sont des  » professionnels de l’immobilier?
Réponse : NON
La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un Arrêt du 25 avril 2007, juge, en effet que :
 » une société d’assurances, tenue de constituer une réserve (immobilière) pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché immobilier…et disposait compte tenu de sa taille, d’un patrimoine immobilier justifiant l’existence d’un service immobilier,  » ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière…. »… la Cour d’Appel de PARIS, 27 janvier 2006, a pu en déduire que la clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir application.
C’est dire que les acquéreurs doivent exiger des Notaires de ne pas inclure de telles clauses systèmatiquement dans leurs actes, et rappeler aux Notaires leur obligation de conseil en raison de l’irresponsabilité de tous les vendeurs d’immeuble en matière de vices cachés, dans pratiquement toutes les ventes immobilières qui ont lieu, puisque n’en sont exclues que celles consenties par de réels Marchands de Biens.
Ils sont les seuls à ne pouvoir prétendre ne pas être des professionnels de la vente d’immeuble (les agents immobiliers ne sont pas concernés car ils ne sont pratiquement jamais les « vendeurs » mais seulement des intermédiaires).
Le risque en matière immobilière est toujours important car qui peut exclure ue le bien qu’il achète, individuel ou collectif est exempt de l’existence d’un vice caché?
L’assistance d’un profesionnel compétent est donc une véritable nécessité, même en présence d’un Notaire. Roland KREMER

Cordialement,

Eurêkoi – Bpi (Bibliothèque publique d’information)

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